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La notion de jour et de vue en droit immobilier

La notion de jour et de vue en droit immobilier

Publié le : 05/01/2023 05 janvier janv. 01 2023
Rédaction

La notion de jour et de vue permet d’encadrer la création d’ouvertures entre deux fonds voisins, dont l’irrespect peut atteindre l’intimité de l’un des propriétaires, et constituer le terreau de multiples conflits de voisinage.

Les caractéristiques de la notion de jour et de vue

Les jours, souvent qualifiés de tolérances ou de souffrances, constituent des ouvertures ne laissant passer que la lumière. En effet, ces jours ne peuvent pas être ouverts et ils sont soit placés en hauteur, soit pourvus de « verre dormant », lesquels sont translucides. 

Au contraire, les vues constituent des fenêtres permettant donc tant le passage de la lumière, du regard que de l’air.

Une vue peut être :
  • Droite ou directe, lorsqu’elle permet au propriétaire du fonds de voir le fonds voisin sans plus d’effort ;
  • Oblique ou indirecte, lorsque le propriétaire peut voir le fonds voisin s’il tourne la tête ou se penche à cet effet.
Ces notions s’appliquent dans le cadre de fonds en milieu urbain ou rural, et qu’ils soient tous deux bâtis ou non. Cependant, les fonds doivent être contigus et n’être donc séparés, ni par un fonds privé ou sans maître, ni par une voie publique.

Le régime applicable à l’ouverture de jour et de vue

Les conditions d’ouverture de jour et de vue sont encadrées par les articles 675 à 680 du Code civil. Ces articles prévoient que dans le cadre d’un mur mitoyen, un propriétaire ne peut pratiquer de jour ou de vue dans le mur qu’avec l’accord de son voisin.

Lorsque le mur est contigu, mais non mitoyen, le propriétaire du mur est libre de pratiquer des jours respectant certaines distances. Aussi, ces jours doivent être situés à deux mètres soixante au-dessus du sol en rez-de-chaussée, et à un mètre quatre-vingt-dix au-dessus du plancher pour les étages supérieurs. 

En outre, les vues droites sur le fonds voisin doivent se trouver à un mètre quatre-vingt-dix de distance, alors que les vues obliques doivent se situer à soixante centimètres de distance. Les distances sont calculées depuis le revêtement extérieur du mur où se trouve l’ouverture, sinon à partir de la ligne extérieure du balcon ou de la terrasse, jusqu’à la ligne de séparation des propriétés.

En revanche, le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage, ne peut s’opposer à l’ouverture de jour ou de vue par le propriétaire voisin. 

En tout état de cause, les propriétaires voisins peuvent convenir à l’amiable d’une servitude de vue sur l’un des fonds, quand bien même l’ouverture ne respecterait pas les distances légales. Si la convention est signée devant notaire et déposée au service de la publicité foncière, l’acte revêt une forme authentique, alors opposable aux futurs acquéreurs. 

Enfin, une ouverture établie sans respecter les prescriptions légales peut être acquise par prescription trentenaire, lorsque la jouissance apparente et continue n’est pas remise en cause par un tiers.
 
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